牛刀：征收土地资源税才能平衡财富

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1月7日，北京开始下新年的第一场雪。当他看到牛刀时，他正忙着准备新书发布会，“牛刀说:我们怎么过好日子。”然而，由于下雪的天气，原定上午10点的新闻发布会不得不推迟，这给了记者更多的时间与牛岛进行面对面的交谈——听“房地产剑客”谈论书籍和房地产市场。

这是一个谈论人们财富的时代

《中国时报》:“我们如何过上好日子”是你的第一本书？

大刀子:不。我出版的第一本金融书是《穷人的通货膨胀和富人的通货紧缩》，这是第一本反对中国经济泡沫的书。在对货币、人口和房地产供给做了大量调查后，我做了一个大胆的预测——中国的房价泡沫将在2012年破裂。这本书当时出版后卖得不好，那几个月的销量也不大。然而，2011年10月之后，销量飙升，每个人都在寻找这本书——许多人觉得房地产将会出事，穷人是通货膨胀，也就是说，穷人害怕通货膨胀；富人的通缩意味着富人害怕通缩。中国的经济已经分裂，将一个经济体分割成几大块，让富人更富，穷人更穷。当富人变得更富有时，不是幸福，而是恐惧。当穷人更穷的时候，他们负担不起消费。

我写的第二本金融书是《中国的通货膨胀和世界的通货紧缩》，由于某种原因，这本书出版较晚。“我们如何过上好日子？”是第三本金融书。了解我的前两本书的读者在读完第三本书后，会对资产价格的趋势有更好的理解，并且在不同时期分配稀缺资源时不会出现重大错误。

中国时报:从新书的标题来看，你更关注民生吗？

牛刀:原来很多人都在谈论民生。我认为中国不再是一个民生的时代，而是一个人民财富的时代——如何保护人民的资产。然而，正如你所看到的，我们普通人的资产在股票市场几乎已经下降，房地产市场也是如此。你现在没感觉到，但我感觉到了。房地产市场的危机比股票市场的危机大几倍。

“房地产剑客”预测

中国时报:作为“房地产三剑客”之一，你如何预测未来的房地产市场？

伟大的刀:我期待许多事情发生:

首先，上海的岳母跳下了大楼。2013年，由于许多房地产价格减半，这位曾在2010年强迫女婿买房的婆婆没有了脾气。我很熟悉的一个朋友被我岳母强迫拿出她所有的财产，以280万元的价格买了一套房子。现在同一栋房子的挂牌价格只有220万元。我预计这样的房产明年会降到200万以下，而事实上，80万已经消失了。现在我一整天回家都会叹气。

其次，白领家庭已经切断了供应。许多白领家庭没有能力买房子，他们零零碎碎地支付首付。现在，生活费用在上涨，工资在缩水，月工资在增加，利息越来越高。如果低于首付，他们的抵押贷款有什么意义？然而，许多人认为房价在未来肯定会上涨，因为有需求。现在，哪里有需要的东西？强大的家庭已经买下了他们孙辈的所有房子；没有力量的家庭承受不起降价。唯一的办法是保持房价上涨。到那时，只要人民币升值5%，商业银行就不得不花费10万亿元。有多少商业银行有10万亿元？唯一的办法是印钞票，然后货币崩溃，这是不可能的。

第三，大量房地产开发商破产。许多开发商无法逃脱这场抢劫的原因是，他们对政府拯救市场抱有幻想。因为2008年有第一次救助，我们不妨再试一次。目前，没有拯救市场的迹象，根本不可能拯救市场，也没有货币宽松的迹象。它是松散的，我不敢再把它放在房地产上；即使投入使用，如果没有20万亿元的房地产，也无法提振房价。事实上，开发商的破产是自己造成的。

第四，房地产投机者“跳楼”。房地产投机者根本不相信房价会下跌。他们借钱投机房地产，现在他们被困住了。尽管如此，他们仍一如既往地依靠政府拯救市场，并迎来新一轮的房价飙升。可以想象，连续三年的下降是意料之外的。从2013年开始，大量的房地产投机者将开始“跳楼”。

第五，建材、钢铁和水泥行业已经洗牌。这些行业依赖于房地产行业，而这一次他们将遭受其害。

《中国时报》:具体来说，中国房价未来会下跌到什么程度？

大刀子:中国太大了，所以很难概括。上海、北京、深圳和广州的郊区在2011年开始衰落。资金需要一年时间才能扩散到房价，而下降的程度取决于2012年一线和二线城市的市场表现。

《中国时报》:有人曾经说过，在北京四环路以内是很难下山的。你怎么想呢?

好刀:这都是假的。例如，虽然它不是来自北京。在上海的内环，郎咸平在徐汇区中心买了一套近1300万的房子，现在的房卡是898万。上海有很多人租房子，我的一个朋友时寒冰就租了一套公寓，总价1400万元。他的月租金是10，000元，这意味着房东要用110年的时间来收回他的投资。国际上公认的销售与房价之比是20-30倍，即在30年内收回租金和房价是合理的，但在中国要高3倍。那么，你认为房子的价值是多少？

第二，房价和城镇居民收入之间应该有一个比例。以三至六年的家庭收入购买一套三居室公寓是一个合理的房价。在2009年和2010年，人们变得疯狂，他们抢劫房子，只要它是，不管价格。此外，一群犯了错误的普通人拿走了他们父母所有的钱，并在2010年支付了首付。因此，我们最大的担心是房地产的最终危机，这将危及许多家庭。政府已经建造了大量的经济适用房，事实上，它也在为这些家庭准备过渡住房，以防出现住房问题。

房价很难温和下降吗？

《中国时报》:从房地产市场的角度来看，你认为什么是急需改变的？

大刀子:住房关系到成千上万家庭的利益。当整个住房制度被摧毁时，整个国家制度将被改革。在目前情况下，立足点必须是取消或减少交易税和费用，并征收资源税和费用，而其他国家征收资源税非常重。什么是资源税？土地是一种资源，需要税收来平衡整个中国社会的财富。每个人都有房子。这所房子的资产是每个人的主要资产。这个房子里每个人都有一份。只有平衡这一方面，整个社会才能平稳运行，经济才能平稳运行。一旦一个人的房地产急剧上涨和下跌，社会可能会发生变化。那时，我们把大量的精力放在研究房地产上，包括建造海洋和冰。其他国家也是如此。中国很特别吗？找到所有的数据并整理出其中的规律非常简单，除了时间节点不同，只要房价泡沫被正确识别，它最终会破裂(这个道理)。当我们谈论软着陆时，这是每个人的心态。事实上，没有一个房价泡沫是软着陆，但所有泡沫都破灭了。

《中国时报》:在国家控制下实现软着陆是可能的吗？

牛刀:不同的政府有不同的方法来解决房价泡沫。日本发布了“土地融资限制令”，对涉及房地产的交易不提供一分钱贷款，房价泡沫破裂；中国香港采取了“三年内向市场提供85，000套公共住房”的政策，而香港在随后的四年里下降了68%。Mainland China太大了，所以有两个办法，一个是限制购房，另一个是在三年内提供3000万套经济适用房。更别说3000万套，还有1500万套经济适用房，房价泡沫马上破灭。没有软着陆。

《中国时报》:房地产市场有没有人人都可以预测的规则？

我告诉你一些规则。我研究了美国的道琼斯指数、日本的日经指数和香港的恒生指数，并从房价下跌的时间点对它们进行了分析。

从1989年开始，日经指数只用了一年时间就从40，000点跌至14，000点，日经指数的底部是房价下跌的开始。从1990年到1994年，日本房价连续五年下跌，日经指数连续五年上涨，达到3万点。美国道琼斯指数的最高点为14，600点，在房价下跌的第一年跌至9，400点，现在用了三年时间才从9，400点升至12，300点。所有指数都在上升，房价在下跌。香港恒生指数也是如此，它在1996年触底，1997年开始上涨，并持续上涨了四年，直到2000年。在这四年间，香港的房价暴跌至68%。

我不知道中国大陆是不是走这条路。我只是将其他国家或地区房价泡沫的破裂与其股市的表现进行比较。我们应该有一个初步的轮廓，经济是有规律的，这些规律是相似的，而这个规律是人类社会在经济生活中总结出来的，它是一种带有某些东西的真理，所以我们应该在这个规律中找出我们的共同特征。