房地产转型升级得当可以再辉煌一百年

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房地产竞争日趋激烈，市场因政策调控而低迷。住宅企业如何走出困境找到新的方向？近日，由广东省房地产行业协会主办的“广东房地产找标杆”活动进入梅州第三站，分析“客天地”旅游产业园的新模式，寻找全省房企转型升级的新方向。杜南记者采访了广东省房协会长蔡苏生，他表示，以文化为载体，突破传统的房地产开发理念，从产品模式、思想核心和营销模式三个方面进行转型升级，是当前房地产企业突破的关键。

杜南:限购后，许多开发商从住宅开发转向商业开发、旅游地产和二三线城市。这是新趋势吗？

蔡苏生:这不仅仅是限购的问题，而是一个导火线。事实上，省房协在过去两年已明确表示，整个中国经济正在转型，而房地产作为中国经济的重要组成部分，也需要转型。

房地产的转型升级包括几个方面。首先，我们不仅要重视住房建设，还要重视工业建设的各个方面，包括工业园区、科技园、旅游、文化、教育和房地产等。房地产与各种产业的结合应该是转型升级的重点。“游客世界”旅游产业园是文化、旅游和房地产成功结合的典范。其价值体现在绿色经济的兴起和客家文化的主题上，这也是房地产企业转型升级的主题。此外，在该地区，二、三线城市，甚至四线城市，以及县、镇一级市场都值得关注。当然，还有一个更深层次的问题，那就是房企的盈利模式、经营特点和融资方式都应该改变。

杜南:房地产转型升级的方向是什么？

蔡苏生:转型升级体现在产品模式、思想核心和营销模式三个方面。首先，从产品形式来看，过去房地产企业70%的投资都集中在住宅建筑上，但是房地产的范围很广，与很多行业联系紧密，如工业、旅游、科技、教育、医疗等。房地产不仅仅是一栋房子。我们以前的理解太狭隘了。产品必须延伸到人们生活的各个方面。

第二，我们应该考虑房地产的可持续发展，注重绿色环保产业。最后，营销模式应该改变。旧的营销模式是在建成后销售，在出售后变得富有时进行下一步开发。在美国，它不是出售，而是租赁。当然，美国的历史也和我们今天一样。今天，我国的房地产开发还比较初级，远未达到成熟阶段。

房地产的发展是多元化的，商业房地产一定会有大的发展。我们目前的房地产有点像制造业。如果它建成了，就会被卖掉。如果它被出售，将与开发商无关。如果开发商拿了钱来建造下一个房地产，这有点像工业生产。我们称之为“像制造业一样”。西方成熟的房地产更倾向于服务业，不仅是百货公司，还有出租的房子，所以国外很多年轻人租房而不是买房。

杜南:我们如何确保人们愿意支付交通和时间费用，并选择住在远离中心城市的地方？

蔡苏生:这就要求政府加大基础设施建设的力度，开发商可以配合。在政府做好基础设施建设后，整个地块的价值上升了。不要老盯着老城区的狭窄区域。我们主张开发商不应争夺平原和耕地资源，而应开发更多未利用的资源。如果我们这样想的话，房地产业不仅会在十年、二十年和三十年后发展，而且会在五十年和一百年后发展。房地产的发展不仅要考虑在城市建造房屋，还要延伸到整个农村地区，不断为人类创造新的价值。还有创造巨大价值的旅游业。这种价值在于将自然、文化和房地产有机地结合起来，开发新的资源。如果我们从这个角度考虑，50年和100年后，房地产将是辉煌的。

杜南:现在房企的资本是多少？

蔡苏生:过分依赖银行不是很好。目前，中国房地产开发资金近70%是从银行借入的，而美国只有30%的资金是从银行借入的，更多的资金是直接向社会筹集的。这样可以降低银行的风险，拓宽融资渠道。风险由社会承担，而不是由行业承担。