巴曙松：解决房地产市场供需矛盾是当务之急

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根据《经济之声》的专题《两会十大评论》，时任国家统计局副局长的何铿在2009年12月表示，作为一名副部级官员，他买不起自己官员的房子。现在又谈到房价，他还是说:“我还是不能靠工资买房子。”

何铿说，他在北京的收入绝对不低。甚至他也买不起房子。普通人呢？住在一个固定的地方只是解决生存问题的一个方面。如果连最基本的生活需求都难以保证，我们怎么谈发展？

我们应该增加保障性住房的建设

国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行(601988)行业协会首席经济学家巴曙松对两会热点进行了点评，深入了解了金融事件。

巴曙松:近年来，一线城市房价上涨过快，确实引起了广泛关注，这也是房地产调控更加严格的直接原因。正是因为房价的快速上涨，才出台了如此严格的调控措施。但是，我们不能狭隘地理解房地产调控，因为房地产调控是一整套政策措施，不能仅仅理解为抑制房价，实际上还包括一些制度建设。

我的理解是:一是把市场应该解决的和政府应该解决的分开，政府应该解决的是为一些中低收入群体建设经济适用房。2010年，当我们开始房地产调控时，整个经济适用房的建设规模明显增加。“十二五”期间，目标是3600万套。2011年，启动了1000万台。今年，它是700万台，两年后，它增加到1700万台。2010年，整个经济适用房仅占住房总量的10%，但到2015年，当3600万套住房建成时，整个经济适用房存量占30%。

关于经济适用房的建设，很多代表会提出一些问题，包括如何筹集资金，如何保证质量，如何合理分配，如何与市场分开。这些都是非常重要的问题，也包括一些公务员房屋问题的最终解决方法。例如，北京政府机构可能最终不得不依靠政府的经济适用房来解决这些问题。

创造一个由需求主导的房地产市场

每年两会，很多代表都在谈论经济适用房的话题。2010年，全国政协委员、上海市静安区副区长朱明确指出，“奔驰购买经济适用房是一个政策漏洞。”今年，他提出了一个建议:把中国的经济适用房扩大到像新加坡那样的房子，这样80%的中国人都能住上这样的经济适用房。巴曙松表示，经济适用房的建设还应考虑到目前的发展阶段和全国财力的比重。

巴曙松:事实上，如果在“十二五”期间能够建成3600万套，这已经是一个了不起的成就。此外，新增住宅建筑仍在开发过程中，这是房地产调控的另一个非常重要的方面。

住房不是用于投资，不是用于投机，而是用于满足实际需求和刚性需求，这是本轮调控的一个非常重要的重点。因此，投资性住房购买有严格的限制，这可能不会在2012年或更长时间内取消。

哪些方面可以微调？一个接一个，一些代表建议，真正严格的要求，如年轻人结婚，不应该太严格。对于这部分人的刚性需求，仍然需要用市场化的手段来降低成本，让每个人都能买房，这也是监管的一个非常重要的方面。从这个角度来看，一方面，房价应该合理下降；另一方面，特别是对于刚性需求，我们应该降低其成本，包括税收，土地和银行贷款的成本，使我们的房地产市场将成为一个由刚性需求主导的市场，而不是一个由过度房地产投资主导的市场。

实现房地产业的“软着陆”迫在眉睫

房价必须合理回归不仅是中央政府的决心，也是大多数人的愿望和共识。但是到什么程度呢？今年秋天会带来多大的影响？仍然有很大的不同。今年年初，当地方政府召开两会时，要求微调的呼声此起彼伏，一些地方相继出台了涉嫌“救市”的新政策。其他人说，如果房价继续下跌，经济将会死亡。巴曙松指出，房地产业可以通过调控实现“软着陆”。

巴曙松:一方面，要坚持房地产调控的基调；另一方面，房地产在国民经济中是一个广泛的行业。它的规定将不可避免地影响到建筑工人的就业和家庭装饰和建筑材料用具的销售。因此，如何在调控的同时使房地产行业“软着陆”，不仅会导致房价的一定调整，还会导致整体投资的大幅下降，这是我们下一步面临的巨大挑战。

增加市场供应是重中之重

巴曙松说，供求关系是目前中国房地产市场的主要矛盾，政府需要从两个方面入手。

巴曙松:首先，在房地产投资下降的情况下，增加保障性住房建设，以对冲投资的下降，使其对整个行业的影响不会太大；第二，我们应该采取更灵活的“保持和施压”措施。“保证”是保证诚信的需求，“紧迫”是投资的需求。总的来说，中央经济工作会议也指出，现阶段我国房地产市场发展的主要矛盾仍然是供求关系，需求大，供给不足，因此有必要增加供给。根据城市化的需要和布局增加供给，使住房供给能够满足居民的实际刚性需求，是非常重要的。

2010年，中国城市的每户家庭拥有0.74套住房，但在城市化程度较高的经济发达国家，一户家庭必须至少拥有一套住房才能有回旋余地。如果一个家庭只有0.74个住房单位，我们就必须填补缺口，增加供应。首先，供求应该大致平衡。

巴曙松进一步指出，截至今年1月，中国的土地溢价低于2%，达到历史最低水平。下一步房价是否会继续调整取决于一个重要因素，即土地供应能否继续增加。

巴曙松:要敦促地方政府增加土地供应，我们不能说土地供应会减少，因为地价只有2%，而不是20%或30%，这会减少房地产市场的供应。同时，我们也应该看到，刚性需求的成本应该适当降低，让这一批人可以在市场上买房，引导一些需求顺利释放。要避免刚性需求的积累突然再次进入市场，形成周期性冲击，从而增加市场波动性。

巴曙松认为，现阶段中国房地产市场刚性需求仍然很大，可以很好地满足，房地产仍有巨大的发展空间。

巴曙松:除了一线城市，房价调整幅度可能更大。从全国情况来看，中国早期的房价调整不会像日本和中国香港那样导致房价下跌50%或60%。总体而言，这将是一次相对温和的调整，价格跌幅有限。