水皮杂谈：从不正常回归正常

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如果说房地产监管始于2004年，那么自2012年以来已经过去了八年，这几乎相当于一场抗日战争。对房价趋势的预期正趋于理性上下波动。一方面，在过去的八年里，房价已经上涨了好几倍，另一方面，价值规律将不可避免地发挥作用，合理回落是正常的。

不正常的是对这次下跌或调整的预期。一般来说，有两个极端。毫不奇怪，一种语言就是骂人，这是一种冒险。例如，中国银监会前主席刘表示，如果房价不下跌50%，监管就不会成功；一个是惯性思维，房地产市场仍然可以热20年。正如任志强最近所说，似乎只有房地产才能推动中国经济。

王健林和王石是中国房地产界著名的“北王”和“南王”。一个在大连起步，另一个在深圳，现在一个是中国商业地产的老板，另一个是中国住宅地产的老大。春节前后，两位国王对房地产市场走势的判断惊人地相似。王健林在万达年会上指出，目前的房地产是正常的，过去的是不正常的。如果没有宏观调控，房地产市场可能会热上几年，但接下来是日本过去二十年的末日；在哈佛学习期间，王石也没有忘记回答国内的问题，并认为监管是必要的。因为这一轮的调控，中国的房地产未来将会有一个稳定的空发展过程。监管不是要摧毁这个行业，而是要让它具有持久的生命力。王健林这番话的前提是，万达集团2011年收入超过1080亿元，业绩增长超过40%。尽管万科受到楼市低迷的影响，但其年销售收入达到1222亿元，同比增长13%，远超行业平均水平。尽管万达和万科都是监管和控制的受益者，但去年两次冒险一次的追逐者绿城却成了真正的受害者。从资本链的断裂状态来看，绿城已经成了过去式。它也是一个房地产巨头。命运如此不同的原因之一是判断趋势，将正常视为异常，将异常视为正常。万科万达在市场上做出了别人认为“正常”的异常判断，而绿城则认为异常行业是正常的。事实上，在2008年之前，房价翻了一番，排队买难是不正常的。2008年，政府镇压了数千匹马，一系列不能出售的场景也不正常。2009年，为了应对金融危机，放松监管变得更加不寻常。绿城很幸运地通过了一次抢劫。它永远不应该极度膨胀，它将不可避免地导致2019年。当然，宏观调控本身对市场来说并不正常，它是市场失灵下的最后手段。有优点也有缺点，还有监管程度和时间的问题。如果监管是长期的，最好是实行计划经济，当市场恢复正常时，也就是监管和控制结束时。

三十多年来，中国经济高速增长。如果说上个世纪的增长主要来自于生产力的解放，那么在新世纪(002280)，财富的增长确实具有强烈的资本色彩，而房地产之所以如此炙手可热，与其作为资产的特性有很大关系。因此，难怪全民都在炒房，难怪中央企业纷纷进入这个市场，难怪与绿城危机有着千丝万缕联系的海航集团会深陷其中。与绿城一样，海航集团近年来也进入了全面疯狂扩张阶段，不仅整合了机场、物流等相关主要产业，还将并购的触角延伸到租赁、酒店、房地产甚至媒体领域。扩张的速度远远超过了该行业能够带来的利润。答案只有一个，那就是押注资产升值。问题是，并购的资本来自哪里？中国金融业不提供中长期M&A贷款，企业只能进行短期贷款和长期投资。危险在于，一旦对市场趋势的判断是错误的，它就会像过去的德龙一样走向一个糟糕的结局！HNA最近的私募引起了媒体的极大关注。在筹集的80亿资金中，有60亿用于偿还银行贷款，私募过程也充满波折。2011年，私募价格为6.42元，数量为12.47亿股。现在调整后的价格是4.19元，但这个数字已经变成了19.1亿股，股本扩大了53%。由于大股东不参与定向增发，定向增发完成后，很难说大股东愿意伤害他人。毕竟，这种无视市场生死、只关注金钱的做法是一把双刃剑，伤害了包括自己在内的老股东的股权利益。如果你一定要问为什么？就两个字，还债！

许多人没有意识到市场正在发生变化，资产高速升值的阶段可能永远消失，资本市场已经从异常走向正常。如果工业资本仍然挑战金融资本的如意算盘，如果企业不能从中解脱出来，后果可想而知。我希望HNA不会成为德龙的第二个。