任志强：做有魅力的“江湖大哥”

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华远地产董事长任志强(600743)

企业的权力和声望实际上取决于个人魅力。也就是说，人们相信你是一个有能力的人。你说每个人都愿意听你的。所以你可以带领一群人跟随你

编者按:

根据Consensus.com最近的一篇报道，任志强在《回忆与反思:红卫兵时代的人》一书中预测了中国房地产业的未来发展，并回顾了华远的创业经历。该书由华远地产董事长任志强口述，米杜鹤编辑。

任志强指出，中国房地产业的发展受人口因素和土地资源的影响。2020年将是一条分界线。在此之前，房地产业的发展趋势不会下降，但在2020年后将趋于下降或平稳发展。

此外，任志强还指出，他基本上依靠“感性”来看待企业的内部决策，依靠企业文化来指导企业的发展。任志强认为，一个公司要想有所成就，必须基于以下三个基础:一是制度化管理；其次，领导者应具备良好的市场判断能力；第三，公司在行业中具有诚信。

任志强说，他其实更像一个“江湖上的大哥”。凭借他诚实的商业态度和按承诺做事的能力，他赢得了个人魅力，并为公司带来了权利和声望。

以下是任志强观点的摘录。

任志强:

2020年后，中国房地产业的发展将趋于平缓

我们判断，这将是2020年之前的峰值，然后它将趋于下降或趋于持平。它在2020年之前不会下降，但将永远是一个上升的过程。这主要与人口有关。最基本的情况是，我们在20世纪50年代是第一批婴儿潮一代，这些人在20世纪70年代和80年代开始生育第二代。20世纪70年代和80年代是人口的第二次“婴儿潮”。这两个婴儿潮一代是有联系的。从住房的角度来看，从结婚到分娩有两个阶段:第一阶段是结婚，第二阶段是分娩和改善。我们目前的一般规则是，30岁以下是结婚阶段，住在小房子里；30岁以后，当他们有了孩子，他们开始换成三间卧室或更大的面积，并进入大房子。这两个阶段可以持续到2020年。后来，随着出生率的下降，适龄人口，即20至30岁的总人数下降了。

在国外，应该用什么概念来分析房地产:“家庭分割速度”。“分开”，不是离婚，而是从一个家庭变成两个家庭。从这个分割率来衡量住房需求。在我国，这一速度要到2020年才会开始下降，也就是说，在最初的十年里，分裂的速度将会加快。然而，这不是城市化，也不是农民进城。

从写字楼和写字楼，我们可以看到第一、第二产业向第三产业转移的速度。我们现在发展很快，所以商业写字楼的发展也很快。这两者是一致的。从第三产业的比重来看，每增加一个百分点，就需要多少办公楼，商业办公楼也相应地发展起来。这两个分析指标非常重要，但在我国并不常用。

此外，我国还有“代际帮助”。也就是说，你年龄越大，你房子的私有化率越高。例如，那些享受福利分房的老干部或老家庭，不再需要在他们的房子上花太多钱，所以他们的共同支出被转移到他们的孩子身上。转让的程度非常大，要么把旧房子给孩子，要么给孩子买新房子。在国外，没有代际帮助。基本上，他们在年满18岁后就独立了。即使他们去上学，他们也自己申请学生贷款，不管他们的父母是谁。为什么他们没有代际帮助？一个非常重要的原因是遗产税问题。我的孩子不能继承这个家庭财产，他们也不能继承它。像日本一样，他的遗产税是62%。如果你用超过60%的钱来交税，你还不如抵押贷款来买一栋新房子。你不能抵押遗产税，你必须一次性付清。

另一个问题是土地资源，我认为这根本不是问题。然而，国家认为它永远是一个“想象中的敌人”，总觉得有必要打一场世界大战，这是毫无意义的。我认为将来不会有世界大战，永远不会。国际谴责力量和核威慑力量是由大多数国家联合产生的，而不仅仅是针对你和中国。在我看来，中国总是想着战争和“18亿亩”。错了。我同意毛时宇的观点:它可以通过花费50亿美元轻松进口粮食来减少数亿英亩的耕地。我们现在用0.3%和0.4%的土地，给中国人1%的土地，可以吗？应该没问题。我们目前的城市土地面积不到4万平方公里。这4万平方公里就是960多万平方公里。你算过它只有0.4%左右吗？太少了！你拿出来一些！如果不能实现农民土地私有化，土地问题就无法解决。住在农村的人没有住在城市的人多，但是大部分都在农村。实际上，5000万亩就够了！可以腾出数亿英亩的土地。当然，这是农村和农业政策的问题。

做一个有魅力的“江湖大哥”

事实上，我依靠“敏感性”来进行内部决策。管理怎么样？事实上，这取决于企业文化。我们华远的企业文化已经基本成熟。基本上，没有人会跑，除了我们想发射的或者我们认为不是很好的。离开公司的平均人数不到5%。这个百分比很低。从管理的角度来看，最好有10%左右的机动性。当新人进来时，他们很有竞争力，能保持新鲜。我们近年来一直做得很好，因为在扩张的过程中，项目的数量增加了很多。因此，企业的骨干可以有机会在业绩相似的时候爬上去。如果企业不扩张，就不会有这样的机会。传统的成长型企业很难有机会。如果上面的人不离开，下面的人就爬不起来。扩张型企业，年轻人都愿意做。他知道，如果他再工作两年，开始一个新项目，他就能成为一个不朽的人物或什么的。

我从华远的系统和规范开始，后来我从事工资工作。我主要是看重为我的干部做事的能力。有几个人，我们是专门被派出去训练的。我们训练所有的干部。我们组织了60多个工商管理硕士班。北航大学为我们提供工商管理硕士和研究生课程。在这七八年里，我们仅培训一项就花了1000多万元。仅北京大学一所，即500万人，就培养了66人，学习了两年半。此外，我们还派了四个人去日本；四个人被派往美国；甚至去了澳大利亚。

我认为公司的发展基于几个基础:

首先，公司实行制度化管理。通过该系统，该企业的人员和团队得到了控制。原来我一直是董事长兼总经理。公司上市时，我不能同时担任两个职位。现在我只是董事会主席。现任总经理曾以副总经理的名义管理公司。我已经释放了所有的职权，具体的事情由他负责。现在，除了对我做出重要的决定，我可以忽略它们。他们已经成熟了。我们的系统已经高度自动化了。我可以通过网络在每个管理环节看到它。

其次，我有很强的判断市场的能力。公司的技术成熟度非常重要。我可以自己掌握这个行业的所有技术。我对酒店、办公楼、高端公寓等很有眼光。毕竟，我在这里已经超过20年了，这些经验是别人无法获得的。

第三，我们华远有诚信。我们已经让所有和我们打交道的人放心了。很多人愿意主动找我们，也有很多人通过引荐来找我们合作。我们的品牌意识、内部管理和市场声誉都很高。我们可以把一个糟糕的项目变成一个好项目，这是别人做不到的。

表面上，我的个性很强，但在公司的内部管理中，我很少看到我批评谁。尤其是在商业合作方面，我非常注重商业。过去我和潘石屹合作，只谈了一个小时就解决了“战斗”。八十多亿，一百多亿的交易，很简单，谈判结束后，就在纸或者破信封的烟盒上写点什么，然后给下面的人签字。因为我的正直已经到达了这里。此外，还有许多其他人无法解决的法律问题。和我获得的几个项目一样，它们都是由三方和四方发起的诉讼。当听到我站出来时，每个人都笑了。我“毛、毛、毛”在这里放了三笔钱:不要打电话，把所有的钱都放在你的账户上，给账号，并谈条件。谈话结束后，你可以拿钱。别人不能做这样的事。

这样，很多人都愿意听我的。比如，一块地，三场抢斗，都得竞价。我说，不要出价，我来做中间协调:如果你想要这个地方，你付钱:你给这个地方多少钱，给那个地方多少钱，你可以商量好。然后，另外两个人退出，拿了钱离开了。这种事情，只有我能做。我协调了几块土地。这种事情连房管局都协调不了。房委会只能暗中搞“暗投标”，让某个公司中标，这是在鬼混。我提前协调好了。在这里，我真的可以称得上是“江湖大哥”。我们将讨论这个原则，并且它将被完成。

我要求我的员工按照规定行事，当然我有很大的灵活性。例如，在建筑中，我们要挖一个洞，但是我们没有工作许可证。我们必须有工作许可证才能正式建造砖瓦。挖一个洞，挖一个土。这个洞越来越大越来越小。差不多够了。有这样的事情，但你不能违反基本原则。这是最低限度。现在我们在谈论合资和上市，大家都很放心。也就是我们的信誉，我们的市场能力，等等。至少跟着你，别担心，你不会做坏事的。

企业的权力和声望实际上取决于个人魅力。也就是说，人们相信你是一个有能力的人。你说每个人都愿意听你的。所以你可以带领一群人跟随你。另外，我认为很重要的一点是，不管别人说的是真是假，我都要遵守诺言，这意味着不仅要说实话，还要遵守诺言。我说，基本上可以做到。这样，每个人都会信任你。至少每个人都能看到你在做这件事，并且认为你能做到。每年都可以基本完成和超额完成任务。董事会现在非常信任我，我想说什么就说什么。为什么？本来分配给我的任务只有8000多万，但我完成了200多万。而且，每一次，任务都是加倍的。