江南：建筑的碳减排量可成为商品

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“引领房地产行业发展，有效实施绿色战略，对整个房地产行业来说，既是挑战，也是机遇。挑战过后，绿色战略必将成为公司的核心竞争力。”近日，房型房地产(中国)有限公司(以下简称房型房地产)绿色战略工作委员会主任江南告诉记者。 当绿色建筑成为时代的要求时，房型地产并没有落后。 江南作为公司的首席财务官，同时也是绿色工作委员会的主任，在各个项目中牵头实施和推广绿色战略，并直接向总裁汇报。 虽然未被命名为“首席可持续发展官”，但从房型房地产绿色工作委员会的主要职能来看——从品牌、产品、技术、融资、内部日常管理、营销和社会责任的全过程来看，为了确保项目的绿色建筑和生态城市建设，确保绿色经济效益，江南团队试图从战略的角度来构建房型房地产的绿色目标。 根据世界银行的估计，到2015年，中国的新建筑将占世界建筑总数的50%。与此同时，全球40%的能源消耗实际上来自建筑能耗。如何处理如此巨大的市场和如此巨大的环境责任之间的关系是关键。 “虽然在发展绿色建筑的早期阶段，应该投入一定的资金来控制节水、节电和节能。但是，通过房地产的“控股模式”，后期节能减排的收益将是我们的低碳财富。”江南说。 控股方式是指房型房地产对酒店、商业写字楼等现有物业实行自营。就节能减排而言，目前已对北京陈开世贸中心、中化大厦等物业进行了全面的系统节能诊断和改造。短期内，将投入一笔资金进行节能改造；但从长远来看，未来节省下来的电、水和天然气成本将成为收入。 根据房星3月12日在香港发布的2011年度报告，房星在建项目总数为20个，其中6个酒店、3个办公楼和4个其他项目为房星所有，持股比例为65%。于2011年，本公司的收入为65.917亿港元，其中来自全资酒店行业的收入达21.338亿港元。 然而，方星海还有很长的路要走，一切都只是开始。 目前，房星在2011年度报告中并未公布节能减排的收益金额，也未计算建设项目的二氧化碳排放量。 三级绿色可持续发展部 《21世纪》:实施绿色战略已被列为房型房地产的一项重要战略措施。绿色工作委员会使用什么结构来确保绿色战略的实施？ 江南:任何战略都不是一个公司的系统修补或修补，它有一个完整的系统设计。因此，2011年，我们对公司可持续发展绿色部采取了三级细分，即总部绿色可持续发展领导委员会、项目公司绿色工作委员会和绿色工作小组。 第一级是绿色可持续发展领导委员会。总裁负责，公司主要领导为委员会成员，对公司绿色战略的制定和推广做出重大决策和评估；第二层是绿色工作委员会，由总部主要职能部门负责人组成，负责从公司层面推动绿色战略的具体实施。第三层是项目公司的绿色工作组，由各项目公司的规划设计部、造价部等主要部门的人员组成，以项目公司的高层领导为组长，负责房型房地产具体开发经营项目绿色战略的实施。 21世纪:绿色工作委员会主任的职责是什么？绿色工作委员会向谁汇报？ 江南:绿色工作委员会的主要职能是从公司层面促进绿色战略的有效实施。例如，通过绿色工作委员会 成员所在的职能部门组织和协调公司的年度绿色战略规划和关键主题；审查并确定所有下属开发项目和业务单位的绿色目标和绿色行动计划；房型房地产绿色外部系列的宣传、交流、学习和战略合作；建立和完善内部绿色工作机制。同时，将既定的绿色发展目标纳入各下属公司的绩效考核体系，公司的绩效考核委员会在年底通过考核记分卡对实施情况进行评分和评价。绿色工作委员会的报告对象是公司绿色领导委员会。 生态城还没有被评为 “21世纪”:现在全世界都颁发了绿色建筑卡。你认为绿色建筑应该如何建造？ 江南:住房和城乡建设部副部长仇保兴说，如果“十二五”期间每年新增300个绿色建筑项目，将节约能源25.5亿千瓦时(87.6万吨煤)，减少二氧化碳229.8万吨，节约水资源9000万吨，回收材料3.3亿吨。显然，节能、节水、节电是绿色建筑和生态城市建设的三个基本要素。 此外，更重要的是回到初始设计阶段，看看施工情况并适应当地条件。例如，在青岛项目中，我们使用污水源热泵供热，节能减排6000多吨二氧化碳。 21世纪:有没有为建筑或城市设计的碳排放目标？如何设定目标？ 江南:目前，对于一些项目，比如湖南省长沙市的梅溪湖，我们提出了每人每年4.3吨碳排放的目标，达到了北欧的排放水平。碳减排目标的设定应该是可实施的。如果目标定得太高，假的绿色建筑可能会建起来。 21世纪:如何确保目标的实现？ 江南:目前，国内没有统一的衡量生态城市的标准，也没有独立的第三方机构对其进行测试，这是目前生态城市建设中的一个空白。 但是，生态保护和低碳发展也是未来严峻环境下城市发展的要求，所以我们必须有所作为。我们为各地块分配绿色生态指标，并引入绿色物业管理，以确保目标的实现，这是一条可操作的道路。通过绿色物业管理和绿色教育，居民的生活行为是“低碳”。很多时候，即使使用高档绿色材料，生活在那里的人也不是低碳的人，这也将导致空.指数下降 赢得控股商业模式？ 21世纪:绿色房地产前进的关键点是什么？如何平衡经济效益、环境效益和社会效益之间的关系？ 江南:这是一个非常值得思考的问题。有三点值得强调。第一是根据当地情况和当地条件，将它们分为不同的类别。第二是科学技术的合理利用。绿色建筑不是高科技的产物，而是强调使用一些具有科技含量的设计，突出各个地方现有的优势。根据内部计算，达到国家建筑绿色标准的住宅建筑增加成本可控制在10元/m2左右。因此，成本不是障碍。第三，增加绿色行为和绿色物业管理。我认为在这三点结合之后，绿色建筑的发展必须是可持续的，这样才能平衡绿色发展中可持续性和经济效益的关系。 21世纪:你能简要解释一下如何平衡市场化、经济和可持续性吗？ 江南:我们更加注重房地产的商业销售和持有，这是目前中国很多房地产企业都没有走的一条路。 目前，在节能减排方面的投资包括测量建筑物的碳排放，这将在建筑物的生命周期中得到回报。例如，方星海投资了自己的资金，政府为北京化学阳光世界贸易中心的节能改造提供了补贴。经计算，改造后的年节能量可达616吨标准煤。 此外，我们计算一栋建筑的碳排放量，并通过一系列方法节能减排，最终减排的数量将成为商品。一旦市场完善，这种商品就可以交易了。我们成立了一家节能服务公司。然而，由于中外建筑界对建筑碳排放的计算方法和模型没有统一的标准，且单个建筑项目的碳排放量普遍较小，房地产企业作为碳交易市场的卖方仍有许多困难。 21世纪:你认为打节能减排“绿卡”的房地产行业在发展过程中面临的挑战或困惑是什么？ 江南:事实上，打“绿卡”是毫无疑问的，但如何在打完之后有效地实施“绿卡”，实现可持续发展，为企业发展创造核心竞争力和商业价值，对我们来说是一个挑战。例如，如何打造超越三星标准的精品绿色建筑；如何在高层住宅建筑中实现太阳能热水技术和形式与建筑一体化设计的完美结合；如何走出绿色战略，走出一条具有繁荣特色的道路，这都需要我们充分思考。 此外，我们还将面临成本挑战。也就是说，如何通过精细化管理实现资本效益最大化，是一个值得我们长期探索的问题。