专家：限购放宽是“假信号” 房产税遏制不住房价上涨

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在房地产监管下，不少地方政府急于尝试放松。亚太城市房地产研究所所长谢逸枫最近在接受《南方记者》独家采访时表示，房价飙升或大幅反弹几乎没有依据，购房者的需求在“底部”预期面前逐渐释放。超过90%的地方政府“微调”政策已被默许，这表明房地产市场已正式进入微调期。然而，作为一种行政手段，在40个重点城市成功实现个人住房信息网络化和开征房产税后，限购可能退出这一阶段。

杜南:到目前为止，中国有多少城市实施了微调，微调的类型和停止的城市有什么区别，微调的内容和“处理”是什么？

谢逸枫:从2011年8月8日到2012年6月1日，全国共有51个城市进行了调整和微调，45个城市通过，6个城市停止。其中，5个放宽购房限制的城市和1个扩大契税补贴和购房补贴范围和额度的城市被暂停。

从城市微调的暂停来看，除了“限购令”外，其他地方的“微调”都是默许的，其中芜湖、佛山、重庆、成都、象山和上海在政策出台后不久就“暂停”，原因是微调的规模和范围过大以及时机等因素造成市场强烈反对。

杜南:房地产微调会成为今年的大趋势吗？市场已经见底了吗？

谢逸枫:全国房地产市场监管的不断微调传递了一个政策调整以拯救市场的信号，这意味着房地产监管已经正式见底。主要原因是房地产调控的微调有客观条件。首先，保持增长高于一切，房地产行业仍然是最重要的投资火车头，它涉及60个相关行业。第二，房价上涨趋势得到抑制，而房地产投资的下降和土地面积的下降将影响增长和财政收入。

第三，考虑到保障住房购买的合理需求，避免“一刀切”的规定。第四，在该国的头四个月，财政出现负增长，税收下降影响了财政收入。第五，今年地方政府债务到期，财政部拒绝推迟到期地方债务，导致地方政府聚在一起借新还旧，或将迫使地方政府通过出售土地来偿还债务。第六，房地产市场处于不稳定时期。一方面，一旦房地产市场持续低迷，市场存量的增加、部分房企资金短缺以及严重的土地抵押贷款将威胁到金融机构的安全。

杜南:个人住房信息网络已经在40个重点城市取得成功。房产税开征后，限购的限制会到来吗？你会退出历史舞台吗？

谢逸枫:从2012年5月23日国务院常务会议精神来看，房地产政策以“支持第一套自住”、“支持竣工房屋(全装修房屋)”和“财政支持实体经济”等多种名义逐步放松。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，限制购房只是最后的手段。未来，公安系统、银行系统、金融系统和税务系统的信息将共享到城市个人住房信息系统中。统一监管平台一旦完善，就不再需要采用带有浓厚行政色彩的限购令。因此，这表明限购政策将退出历史舞台。

但是，目前放宽限购是一个“假信号”，预计今年不会有大的变化，也不可能放松。截至2012年6月1日，住房和城乡建设部、国务院已先后七次、九次下达了房地产调控指令。核心要求是现有的房地产调控政策不能放松。在可预见的未来，放宽限购是不可能的，限购也不会在短期内消失。

根据住房和城乡建设部的要求，2012年6月底前，40个重点城市(4个市、26个省会城市和10个其他重点城市)将与住房和城乡建设部的个人住房信息联网，房产税征收的技术条件已逐步成熟。这意味着，在6月底40个城市的个人住房信息成功联网后，房产税将在全国范围内正式推广。然而，从财产税的作用和效果以及试点效果来看，财产税根本无法阻止房价的上涨，因此不能替代限购政策。一旦取消限购政策，价格上涨将在今年第二季度后指日可待。