聂梅生：微调后须推进体制变革

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日本经济学家预测中国的房地产泡沫将会破裂，但是全国工商联房地产商会会长聂梅生不同意这种观点。最近，她收到一封来自日本经济学家的信，称过去的分析是错误的，因为中国有监管，不允许房地产硬着陆。 聂梅生指出，日本房地产泡沫破裂后，进入了“失去的20年”；相比之下，在中国，自2003年以来，房地产调控几乎是“十年九控”。“正是由于这种上下浮动的监管，房地产和住房价格被挤在了上限和下限之间。”聂梅生说道。 在2011年受到严格监管后，2012年中国房地产市场将会发生什么？1月31日，国务院常务会议重申，要采取有效措施增加普通商品房的供应。聂梅生认为，这为2012年的房地产行业释放了一个积极的信号。如果有更多的供给，需求必须匹配，这样供给和需求才能平衡。如果供给只是简单地增加，需求将保持在去年的低状态，交易量的急剧下降将继续形成大量的积压。只有恢复合理的市场交易量，特别是恢复普通商品房的交易量，房地产业的健康发展才有可能。 聂梅生预计，今年在坚持调控的基础上，普通商品房、二手房和商业地产的差别信贷和政策差异可能会更加明显。今年房地产市场的具体趋势主要取决于货币和财政政策的微调和积极程度。 聂梅生分析称，2009年至2010年的一轮房地产价格上涨，很大程度上是由于巨额信贷和4万亿政府投资带来的充裕流动性。房地产是一个与货币政策密切相关的行业。只要货币政策和市场流动性发生变化，就必然会影响房地产市场的走势。最近，货币政策显示出微调的迹象，但其初衷并不是为了拯救房地产，也没有违背监管的基调。 房地产投资额也是聂梅生最关心的市场运行数据之一。此前，中国央行货币政策委员会前委员余永定在纽约举行的中国经济前景论坛上表示，他对2012年中国经济最大的担忧是，中国的房地产投资可能大幅下降，这将影响gdp增长。近年来，房地产投资在固定资产投资中的平均比重约为23%，约占总投资的25%，约占国内生产总值的10%。 2011年，全国房地产开发投资61，740亿元，比上年名义增长27.9%(扣除价格因素后实际增长20.0%)。尽管同比数据有所下降，但这一数据在2007年非常接近30%，当时房地产市场异常火爆。 聂梅生认为，要保持这样的投资增长率，经济适用房的贡献是不可或缺的。她估计，经济适用房对房地产投资的贡献率接近20%，但新购土地、新开工建设和商品房建筑面积却一路下滑。“它将在2012年上半年继续下跌，这是市场对严格监管的自我修复反应。”她说。未来，房地产市场将逐步实现存量房消费的均衡，这在中长期仍有希望。 聂梅生表示，2012年房地产投资增速将取决于新建和现有保障性住房的竣工进度，保障性住房投资可能低于2011年，而商品房投资将继续下降，因此房地产投资增速将大幅下降。展望房地产制度改革房价的“合理回报”是中央政府反复强调的关键词。 据聂梅生介绍，目前的房价已经被空下调，但不能急于调整。“房价的合理回报应该介于国内生产总值(或人均可支配收入)的增长和消费价格指数(cpi)的增长之间。”她说。如果价格涨幅低于cpi，在负利率的情况下，每个人都会取钱买房。如果价格涨幅低于cpi和ppi(生产者价格指数)，该行业将面临亏损，变得不可持续。 由于2009年至2010年部分城市房价涨幅过大(2010年前十名城市平均涨幅接近30%)，有必要采取限购等措施使房价回升。即使这些受控城市的房价在2011年出现零增长或负增长，这两年的平均涨幅仍超过10%，仍超过国内生产总值。聂梅生预测，北京和其他一线城市2012年房价下跌10%是可以接受的。 然而，她提醒说，房价大幅上涨的副作用是显而易见的，而采取大幅上涨后大幅下跌的方法的副作用也更大。过度抑制房地产很容易导致就业问题，影响产业链，最终影响经济和社会稳定。房地产只能采取软着陆的方法。作为学者，聂梅生希望看到房地产中长期发展中的制度变迁。她有三个改革建议。首先，房地产业需要重新定位，转向经济和社会发展的承载角色，并与其他新兴产业融合，而不是作为拉动国内生产总值的火车头进行投资。第二是土地财政改革。“如果不改革土地供应制度，所有的监管和控制都是表面问题，市场将不可避免地重复。”聂梅生说道。三是建立多元化的房地产金融体系，发展房地产信托投资基金等各类房地产基金，使社会资金有序进入房地产。