住建部秦虹：开发商重现2008年“缩工保量”态势

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开发商在2008年重现了“减少工作量，确保数量”的趋势

“在下一步，投资需求不应在短期内放松，既不能主观也不能客观。如果它被公布，而市场又有新的变化，那么政府是不可接受的。”

4月18日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦红在上海举行的“2012年中国房地产企业研究成果百强(华东)会议”上发表上述讲话。

“2008年，开发企业收缩工作、保价格的情况再次出现，概括起来就是第一个不征地，第二个不开工，第三个开工慢。”秦宏表示，为了确保房地产市场的稳定，巩固房地产调控的成果，最重要的是不要让先行指标继续下滑或下跌过快、过猛，从而保证后续供给。

在秦红发表上述言论的同一天，国家统计局发布的数据显示，在70个大中城市中，3月份的房价同比下降(与去年同期相比)，比2月份上升了11个百分点，这是自2011年9月以来城市数量下降最多的一个月。

国家统计局城市统计司高级统计师马晓明表示，尽管70个大中城市房价总体下降趋势没有改变，但房价上涨压力依然存在，房地产市场调控仍处于关键阶段。

值得注意的是，一家专业金融媒体19日报道称，许多地方政府已经微调房地产市场政策，以防止经济放缓，包括放宽土地转让条件、调整普通住房价格标准、放宽公积金贷款等。

监管可以稳定后期市场。

在秦宏看来，房地产调控政策的核心是“两手抓”:一手控制投资需求，一手控制房价上涨；着力建设保障性住房，满足刚性市场需求。

毋庸置疑，投资需求是有限的，监管当局已经多次表达了他们的观点。在满足刚性市场需求方面，秦宏的观点是增加供给。

但未来市场供应正面临萎缩的压力。今年一季度，全国房地产开发投资同比增长23.5%，达到10927亿元，低于去年第四季度的27.9%。

秦宏表示，如果扣除征地资金和经济适用房投资，商品房投资的实际增速下滑将更加明显。投资增长下降最快的是东部地区，其次是中部地区，最小的是西部地区。

开发投资下降的背后是开发商开工热情的下降。

秦虹并没有为此开出“药方”。她只是强调房地产监管不能放松，因为监管可以维持后期市场的稳定。“特别是，控制投资需求不能真正放松，否则市场会有新的变化。偏离监管方向。”

降低房价似乎势在必行。

路透社中文网站19日发布的一项调查显示，2012年中国房价将继续下跌。在路透社采访的20位分析师中，11位认为2012年第二季度至第四季度中国住房平均价格将下降10% ~ 20%，6位认为下降幅度将在10%以内，1位认为住房平均价格将与去年持平，只有两位认为住房平均价格将上升。

受访分析师如此悲观的原因，与他们预期监管机构不太可能放松监管不无关系。在接受调查的20名分析师中，有19人认为中国不会在2012年取消限购。

住房企业的财务模式将更加稳定

至于房企的应对措施，秦宏的判断是，越来越多的企业将采用更稳定的财务模式。“这与过去10年大不相同。在过去的10年里，所有扩张中的企业都赚了钱，将来还会赚更多。企业正在采取稳定而非盲目的扩张。”

这一判断与银监会前主席刘的判断相似。

刘此前在一个论坛上表示，内地大部分房地产开发商都有负的经营现金流，而且第二季度比第一季度更紧，下半年也会比上半年更紧。“虽然这些企业会通过各种融资渠道获得资金，但有必要提醒内地房企来港借入或发债，这将引起轩然大波。”

然而，监管可能是大型房地产企业扩大市场份额的好机会。

在18日举行的百强房地产企业新闻发布会上，上海企业研究中心副总经理杜炳国介绍，2011年百强房地产企业市场份额进一步扩大，市场份额上升至28.1%，比2010年高出1.2个百分点。