瑞穗证券沈建光：稳增长的关键是稳投资

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编者按:在炎热的夏天，房地产行业的焦点又一次回到了海南，一个在火炉上烤的论坛。

2012年8月8日至11日，博鳌房地产论坛将在海南隆重举行。围绕论坛主题“中国可持续房地产的平衡与发展”，我们将采访许多重量级经济学家、行业领袖、企业领袖等。，并推出“2012博鳌房地产论坛特色”系列报道。

视点房地产网见习编辑陈泽佳表示，目前从国内经济形势来看，“稳增长”问题日益突出。

从5月份发布的经济数据来看，中国经济下滑幅度明显超出市场预期，表明目前的宏观政策调整仍无法实现“稳定增长”。

随着房地产市场交易量的反弹，不断上涨的交易价格开始出现。在宏观经济下行压力的背景下，以“稳增长”为目标的宏观调控频频出手，不禁引起人们对房地产调控的思考和质疑。

对此，瑞穗证券亚洲公司董事总经理兼首席经济学家沈建光有自己独特的见解和分析。

他认为，为了实现稳定增长的目标，有必要加强投资需求。房地产和地方政府融资平台投资是固定资产投资的支柱。

此外，在房地产政策方面，既要控制投资的投机需求，又要大力支持对刚性住房、中小户型和经济适用房的投资。地方政府提出的房地产政策，如果是为了支持居民对住房的合理需求，就是为了更早地完善过于严格的房地产调控政策，不应该完全停止。

对于地方政府投资平台，应充分评估项目，盈利项目不应控制得太紧。

他指出，前几年国内生产总值增速比工业平均增速低3个百分点，目前工业增速低于10%，表明未来国内生产总值增速可能降至7%甚至更低，硬着陆风险明显增加，这意味着中国目前可能被迫进入“保增长”阶段。

"稳定增长意味着稳定投资，关键是稳定投资."沈建光说。

然而，为了“保证增长”，恐怕必须首先获得“稳定的投资”。

以下是新房地产媒体对瑞穗证券亚洲区董事总经理兼首席经济学家沈建光的采访:

观点房地产新媒体:中国各行各业的专家学者对中国当前的经济走势有不同的看法。近日，NPC财经委员会副主任何铿表示，中国经济增速下滑“完全在意料之中”。你认为中国目前的经济趋势如何？

沈建光:我认为中国经济增长是“完全预期”的说法有点过于乐观了。

如果这完全是预料之中的，温家宝总理将不会总是强调应该把稳定增长放在更加突出的位置，央行也没有必要降息。毕竟，今年的货币政策相对稳定。

事实上，经济增长率与国际经济环境密切相关。目前，海外经济形势比预期的还要糟糕，欧债危机也越来越严重。中国的出口目标不高，在10%左右，但在目前的经济形势下还不到10%。因此，中国的出口形势不容乐观，出口贸易的增长仍然需要付出很大的努力才能实现。因此，保持和稳定增长在更加突出的位置势在必行，因为中国经济仍面临巨大的下行压力。

观点房地产新媒体:正如你之前所说，“硬着陆”的风险明显增加，这意味着中国可能被迫进入“保增长”阶段。那么，在现阶段，我们应该如何看待“硬着陆”？政府和企业应该如何“确保增长”和“稳定投资”？

沈建光:事实上，中国的整体经济形势呈下降趋势，这是不可低估的。增长率没有上升，投资也在下降。例如，房地产投资现在是负增长，形势相当严峻。此外，基础设施投资也在下降。至于银行贷款，中长期贷款需求明显不足。

因此，在这种情况下，政府需要在政策上做出一些调整和变化，以保护投资，刺激投资需求。

观点房地产新媒体:在当前整体经济形势下，刺激投资会比2009年更加困难吗？

沈建光:事实上，尽管中国整体经济存在硬着陆的风险，但并不像想象的那么困难。因为在2009年，我们实际上对投资的压力很大，2010年本地融资平台几乎没有增长。因此，“十二五”规划的第一年是去年提出的，但我们看到的实际上并不是这样，因为去年的通货膨胀率太高，而且“十二五”规划中的很多新项目实际上都很严格。

观点房地产新媒体:近几个月来，随着中国经济下行压力进一步加大，去年年底中央政府提出了“稳增长”的任务。“稳定增长”应该稳定什么？多稳定？自从六个月前提出这项任务以来，取得了什么成就？

沈建光:稳定增长意味着稳定投资，关键是稳定投资。

去年底，中央政府提出了稳定增长，其主要重点是积极的财政政策和稳健的货币政策。事实上，积极的财政政策肯定是宽松的，而稳健的货币政策与去年相比仍然相对紧缩。然而，从今年来看，货币政策也在不断放松。例如，央行三次下调存款准备金率，同时也下调了利率。

然而，此次降息实际上是一次非常不确定的降息，而加强利率市场化的实际效果是可以将贷款利率下调80个百分点。因此，政府仍在积极稳定增长和投资。

至于政府的投资政策，已经采取了一些措施。例如，现在规定不得向地方基础设施和融资平台增加新的贷款，这可能会限制地方基础设施投资活动。另一个是关于房地产，对第二套房有严格的要求。

有必要区分投资、投机和实际生活需求。去年，房地产市场过热，造成了一些不良的市场条件，政府开始有要求购买住房。第一套住房有优惠待遇，但第二套受到限制。现在很多地方对前期贷款都有严格的限制，所以我认为应该尽快做一些调整，主要是为了自谋职业或者改善。当然，房价仍应受到控制，以防止房价大幅反弹。

观点房地产新媒体:5月以来，各大城市的交易数据都不错，楼市回暖的迹象越来越明显。你如何评价这一趋势？

沈建光:主要城市仍然有一些宽松的政策。此前，销售形势相当悲观，交易量连续几天大幅下降。然而，自5月份以来，房地产市场的情况并不坏，最明显的表现是强烈的刚性需求。在价格方面，市场总体上保持了价格下降的趋势，并且应该继续保持这一趋势。

观点房地产新媒体:你认为目前房地产市场的调控已经到了一个非常关键的时期吗？

沈建光:是的，这是一个非常关键的时期。为什么很关键？保持稳定健康的发展非常重要。一方面，如果建筑量在萎缩，新建筑量也在减少，这将影响销售量的发展。如果价格能继续保持下降趋势，就会吸引更多的买家，这样销量就能上来，资金的撤出就能带动未来的投资。

但是，也有一些担心，就是当销量上升时，价格会反弹，如果反弹后政策继续收紧，成交量的反弹将成为昙花一现，建筑量仍会下降，这实际上对经济和整个房地产是不利的。

观点房地产新媒体:中国经济今年经历了严重下滑，目前的调控政策一直在谈论稳定增长。你认为中间对房地产行业的主要影响是什么？

沈建光:稳定增长，房地产仍然是一个非常重要的环节和领域。现在的主要问题是房价太高，所以政府不得不进行一些调控。目前，整个房地产市场的存量非常大，新建筑的投资额大幅缩水，降幅达15%。交易量出现反弹，但目前的申请量仍在下降，开工量也在下降。因此，价格是反弹、下跌还是上涨对于政策导向至关重要。

观点房地产新媒体:有学者说，只要房价降下来，居民的住房消费需求就会释放出来，这样就可以控制住内需，然后稳步增长。你怎么理解这个？

沈建光:稳定的房价是稳定增长的关键。如果房价继续上涨，政府将别无选择，只能继续紧缩，经济将增加风险。相反，当房价稳定，市场正常运行时，政府会放松一点。

观点房地产新媒体:你对下半年房地产走势有什么看法？

沈建光:我对下半年的房地产趋势持乐观态度。现在房价基本稳定，不会再有大起大落。其次，政府不应该出台更严格的控制政策。

观点房地产新媒体:有分析师称，5月份中国经济增长的主要原因是各项指标已经企稳，所以我认为经济增长有望在第二季度见底。你怎么想呢?

沈建光:没有感觉。我认为中国经济仍在走下坡路，工业生产投资和专项投资仍在走下坡路，可能要到6月份才会稳定下来。自今年下半年以来，监管将是这两年中最困难的时期。

观点房地产新媒体:你也认为下半年是过去两年调控最困难的时期。中小企业在这种情况下被认为更加困难，应该如何应对？

沈建光:目前的政策已经放松，也许最严格的时间已经过去了。从信贷总量来看，信贷有所放松，财政政策有所放松，银行重组利率也明显下降。因此，作为一个中小企业，它不仅是房地产行业，而且是一个更积极的态度。另一方面，政府主要是调整结构，刺激内需，促进产业升级。