辜胜阻：完善租房市场 引导住房梯度消费

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人民网北京3月29日电近日，2012中国商业房地产业发展论坛在北京举行。全国人大常委会委员、民主建国会中央副主席、经济学家顾圣杰应邀出席并发表主旨演讲。他指出，城镇化是中国最大的潜在内需，是保持经济快速稳定增长的持续动力。城市化进程的加快为中国房地产业的发展提供了良好的机遇。去年，中央政府发布了“最严格”的房地产市场调控政策，以抑制高房价。从目前来看，房地产市场调控的政策效应是显著的。然而，房地产调控仍处于两难境地。如果过于宽松，房价可能会出现报复性反弹，调控的效果将会丧失；如果过于严格，房地产开发投资将会下降，这可能会影响经济的稳定增长。因为房地产涉及几十个实体经济行业。与此同时，中国房地产市场的调控“冷却了住房市场，加热了租赁市场”，使得租赁市场形势十分严峻。春节过后，北京的房租暴涨，深圳的房租上涨了10%。房租飙升，许多大学生和其他地方的企业家纷纷逃离。要规范租赁市场，应多渠道拓展租赁来源，规范租赁市场，协调社会租赁与公共租赁住房的关系，调整空场所，构建和谐的租赁关系。

顾胜展认为，2012年房地产市场调控要高度重视租赁市场的发展和规范，引导住房梯度消费:先租房，后买房；先买一套小房子，然后逐步改善。在今年的两会期间，温家宝总理明确表示:“有了家，并不意味着人们就有了家。”从这个方向看，应该鼓励更多的人租房子。”。在引导住房市场消费时，必须处理好买房和租房的关系。住房和民生最重要的问题是确保居民有房子住。购买商品房只是解决住房问题的一种方式，而大量暂时买不起或不需要买房的人主要通过租赁来解决自己和家人的住房需求。在欧美等发达国家，大多数购房人生活在高收入家庭或人口众多的家庭。大约40%到60%的中低收入家庭依靠租房来满足他们的生活需求。租房的观念已经深入人心。德国是欧盟成员国中租房率最高的国家，只有42%的家庭拥有住房，另外58%的家庭租房，其中76%的年轻人租房。在发达国家，租赁市场已经成为住房市场不可或缺的一部分。当前，应推进需求管理调控政策向供给管理调控政策的转变，广泛借鉴国外经验，积极构建多层次的住房供给体系，引导和支持“先租后买”的梯度消费模式，解决大多数中低收入群体的住房问题。

顾胜洲强调，鼓励租房和引导居民住房梯度消费是一项复杂的系统工程，需要充分发挥政府和市场的作用。首先，要多渠道拓展租赁市场，扩大租赁市场的供给，提高租赁者的议价能力。二是加强租赁市场管理，规范租赁市场中介，加快租赁市场信息化进程，降低中介环节租赁成本。三是合理规划租赁住房结构，协调社会租赁住房与公共租赁住房的关系，扩大公共租赁住房在经济适用房中的比重，增加公共租赁住房建设的资金保障和土地供应，做好竣工后的分配和管理工作。要增加低端租赁市场的住房数量，保持高、中、低端住房供应的合理比例，改善租赁住房供应结构。第四，要综合运用经济和法律手段调整空住房，扩大住房供应，保护租户的合法权益，建立稳定健康的租赁关系。第五，要切实保护住房公积金所有者的权益，打破租房者用自有公积金租房的“看得见、摸不着”的“玻璃门”，为住房公积金储户用自有公积金租房开辟“绿色通道”。