任志强：房产税能控房价纯属愚蠢说法

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中国的房地产有什么问题吗？现行的管制政策是否“良药”？任志强不久前在微博上说:目前的调控政策都是错的，连房地产行业的人都觉得他太绝对化了。在这次采访中，他仍然坚持这一观点并给出了详细的解释。

管理哲学:

就我个人而言，“我宁愿做鸡头，也不愿做鸡尾。”

在公司里:不管是不是合资企业，都必须受到控制

任志强有自己的管理哲学。“我去华苑的时候，第一个条件是‘宁为鸡头，不为凤尾’。如果你让我来华远，让我说了算。当我还是华远集团的副总裁时，我不仅是集团的副总裁，还是房地产公司的总经理。我在房地产公司仍有最终决定权。”

华远在1992年开始实行股份制，1994年与华润建立合资企业，1996年经营华润置地，2001年回到第二家合资企业华远，可谓是一个圆圈。用华远人的话说，就是“十年画一个圈”。

“我从这十年中学到的教训是，你必须控制自己是否是合资企业。我持股的主要目的是根据我对市场的判断做出决定。例如，对中国市场的分析比他们更正确，但他们没有办法说了算。”

“对于内部决策，我实际上依赖‘敏感性’。管理依赖于企业文化。近年来，华远在扩大规模的过程中，项目数量迅速增加，骨干企业有大量的机会往上爬。如果企业不扩张，就不会有这样的机会。我评判公司高管的主要标准是做事的能力。我会派潜在的关键受训者出去接受培训。例如，我组织了60多个班学习文学硕士，并派了4个人去日本，4个人去美国，甚至澳大利亚。在过去的七八年里，光培训就花了1000多万元。”

企业指南:

内部:我表面上有很强的个性，但我很少在内部批评任何人

对外:8亿，10亿笔交易，谈成绩写在卷烟纸上，因为诚信的程度已经达到

对于公司的发展，任志强认为公司的发展应该有几个基础:一是公司实行制度化管理；第二，判断市场的能力应该很强；第三，要有诚信，不仅要让所有和你打交道的人放心，还要让别人愿意主动找你。

“表面上，我的个性很强，但在公司的内部管理中，我很少看到我批评谁。尤其是在商业合作方面，我非常注重商业。之前，我和潘石屹合作，只谈了一个小时就解决了“战斗”。八十多亿，一百多亿的交易，很简单，谈判结束后，就在纸或者破信封的烟盒上写点什么，然后给下面的人签字。因为我的正直已经来到这里。”

关于企业的权力和威望，任志强认为，这实际上取决于个人魅力。“我认为无论别人说的是真是假，我都要信守诺言，这一点非常重要。”换句话说，我不仅说了实话，而且还遵守了我的诺言。”

谈到个人爱好，任志强笑称，他的爱好是打高尔夫球和打桥牌。“桥牌已经打了很久了。我是北京桥梁协会的副主席。今年，我将成为国家桥梁协会的副主席。虽然我现在打得少了，但我一直支持桥牌运动，北京女队也一直是我们赞助的。”

关于监管的方向

杜南:简单地说，这是一个每个人都非常关心的问题:中国的房地产有什么问题吗？有什么问题吗？这种疾病的根源是什么？

任志强:我前面说过，中国的房地产问题很多，比如土地供应严重不足。最大的问题是“土地制度”。自2002年实施土地出让“招标、拍卖、挂牌制”以来，土地交易价格不断上涨，刺激了地方政府对土地财政的依赖。

更重要的是，中国的土地制度决定了土地供应由政府垄断，并通过竞争性转让的方式一次性收取几年的“租赁制”，这扭曲了土地价格。

杜南:那么，在你看来，土地转让制度对房价有什么影响？

任志强:近两年来，土地成本与房价的比例不是在缩小，而是在不断扩大。土地交易价格指数的速度和幅度不低于房价指数，但大大超过房价指数。

“土地制度不调整，不管用什么行政手段，

无法阻止房价继续上涨。"

自2002年实行招投标、拍卖和挂牌制度以来，两者之间的差距逐年加大，成为推动房价上涨的主要动力。没有土地出让制度的调控，房价不可避免地会不断上涨，无论用什么行政手段，都不可能阻止房价继续上涨。

杜南:影响有多严重？

任志强:从2000年到2010年，中国70个大中城市的房价上涨了76.8%，其中商品房价格上涨了86%，二手房价格上涨了96%。然而，在同一时期，中国70个大中城市的土地价格上涨了123%，其中住宅用地价格上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，主要是自2005年以来，中国的土地价格上涨率超过了房价上涨率，累计上涨率乘以房价上涨率。由此可见，土地出让制度导致了房价的上涨，不改革现有的土地出让制度就不可能控制房价。

然而，中央政府一直拒绝调整转让制度，宁愿“限制土地价格和争夺土地价格”，而不是“限制土地价格和争夺房价”。如果土地出让制度问题得不到解决，就不可能从根本上解决房地产问题。

杜南:如果“土地供应持续缺乏弹性、流动性持续偏高、资本成本持续过低”的市场环境是症结所在，那么除了土地供应短缺之外，限购是否会限制流动性？这是正确的药吗？

任志强:自2003年以来，所有的控制政策似乎都没有抓住疾病的根源，所有的控制政策都是错误的。

限购政策的目的只是为了满足政治需要，以赢得民心，这是没有道理的。这就像治病时吃药退烧一样。不管是什么原因导致疾病，什么原因导致发烧，不考虑一系列其他原因和后果，这只是为了降低房价。过去，它被称为“治标不治本”。

杜南:你认为房价上涨的原因是什么？

任志强:房价快速上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局。深层次的症结在于，土地供应体系继续抑制住房供应的增长，而宽松的货币环境和低利率控制继续刺激住房需求。2003年至2011年的房地产宏观调控政策从未触及这一关键症结，不得不面临价格过度上涨和反复调控的两难境地。

由于“土地供应控制”和“低利率控制”这两个根本关键从未触及，城市住宅用地总量控制不当，导致商品房市场供不应求；这一市场特征，加上持续宽松的货币环境和持续的低利率控制，使得住房市场成为吸收过剩信贷、加速房价上涨的“黑洞”。

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