巴曙松：寻找中国房地产发展新路径

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金融市场上有句谚语说，从历史中得到的最大教训是，人们很少从历史中学习。

随着房地产金融特征的日益突出，巴曙松从一个金融学者的角度关注着房地产行业的历史波动。

著名金融学者巴曙松在《房地产周期的金融视角》一书中，从金融政策和市场研究者的独特视角对中国房地产市场进行了追踪，聚焦于房地产周期波动和房地产转型，不仅开阔了人们的视野，也使人们对中国房地产业的现状、存在的问题和未来前景有了更清晰的认识。特别是以日本和美国为例，对房地产发展和金融历史进行了比较分析，对中国的房地产发展具有积极的借鉴意义。

在这本书的序言中，巴曙松设置了两个副标题——“反思日本”和“镜像中国”。同时，他明确指出，“未来一年或很长一段时间内，房地产市场的供求结构发生了重大变化。在一系列限制性政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“过度配置资产”转变为“标准资产”，房地产行业将改变过去十年高增长的趋势增长模式……从房地产到房地产。我们不难看出，作者是在以史为鉴，为中国房地产的未来寻找一条新的发展道路。

房地产市场:面临趋势变化

新金融:鉴于投机性购房投资的需求，国家采取了限制购房和贷款等措施。对于自谋职业的合理需求，特别是首次置业的需求，国家采取降低抵押贷款门槛的政策。从实践的角度来看，现行“一手硬，一手软”的调控政策的意义何在？

巴曙松:以抑制投资和投机需求为导向的减少投资的房地产调控政策似乎已成为常态。这种政策取向意味着未来房地产市场的供给结构需要重点满足第一套自住型的刚性需求，刚性需求的增加主要来自最低收入的经济适用房、第一套中低收入住房和中高收入的改善需求。满足这一需求的具体途径可能是增加经济适用房的建设，改造旧私房和旧公房，扩大城市面积和顺利发展商品房。

新金融:楼市政策不仅要促进房价合理回归以满足住房需求，还要保持交易量的增长，保证开发商的积极性，保证房地产投资的稳定，以免拖累中国经济。正确控制的关键点是什么？

巴曙松:未来，中国房地产行业的商业形式和商业模式预计将发生趋势性变化，主要表现在几个方面:一是纯住宅开发商正从分散走向集中，走向分工和差异化，更加注重自身的战略定位。二是一线城市核心区商业地产未来发展逐渐凸显。第三，当前房地产转型不仅仅是商业业态的转型，也是房地产金融需求的转型。产业转型和金融转型本质上是一样的。

新财经:你在书中提到:“中国房地产市场的发展阶段仍处于上升周期。在这种环境下，房地产调控政策主要是部分消除周期性过度波动。”目前，中国房地产市场的上升动力是什么？

巴曙松:新一轮人口流动的新趋势是房地产转型的直接驱动力。过去10年，中国经济和产业结构中最典型的现象是人口从内陆向沿海地区的迁移。现在这种趋势已经开始逆转，重庆、沈阳、Xi、成都已经成为当前流动人口的迁移方向。这一变化意味着流动人口在返乡城市租房和买房的需求将会增加，主要是廉租房、公租房、职工宿舍等经济适用房和低端商品房，这将为房地产开发商空房提供一定的潜在需求。

此外，城市的重新布局和区域增长模式的调整将为房地产市场开辟新的区域市场。未来十年，本地区的龙头企业和二三线城市的企业将受益于中西部地区的城市化赶超浪潮。未来十年，中国100万人口的城市数量将迅速增加，空城市间结构的重新布局将明显改变房地产市场的需求结构，中心城市的商业地产和不同城市节点间的物流仓储地产将有增长的机会。

经济适用房:“剧本需要完善”

新金融:在你的新书《房地产大周期的金融视角》中，你用了一章的篇幅讨论“经济适用房”问题，你的观点是“帷幕已经拉开，剧本需要完善”。中国仍处于大规模建设经济适用房的初级阶段。请谈谈目前存在的主要问题。

巴曙松:从切入点来看，存在的问题主要源于两个方面:一是申请人家庭收入标准的界定，各地收入线划分标准不统一，可能导致“被保险人未被保险，但被保险人被保险”的现象。第二是申请家庭现有居住面积的定义。在制定经济适用住房面积标准时，大多数城市采用人均指标，低于这一标准的住房困难家庭可以纳入住房保障。这种操作方法相对简单，但其缺点是没有考虑不同家庭的人口结构。

从审计和管理的角度来看，首先，担保对象的申报信息难以识别:由于基层监管过程中工作量大、取证困难、缺乏有效的审计方法，一些审计往往流于形式，导致保障性住房出现一些欺诈行为。其次，缺乏有效的惩罚措施。现行保障性住房法律法规对虚报的个人和家庭进行处罚，如警告、责令退保、取消参保资格等。，这不能防止错误情况的发生。

从退出环节来看，虽然国家和地方保障性住房法律法规对退出管理有明确规定，但参保家庭往往抵制保障性住房退出的制度性规定，少数享受住房保障的家庭在条件超过保障标准后不愿退出保障性住房。此外，很难监督被保险家庭的收入动态。目前，大部分城市尚未建立有效、完整的收入申报制度和收入核实制度。

新金融:英国、美国、日本、新加坡和中国香港，比我们早几十年开始经济适用房制度。我们可以从哪些经历中学习？

巴曙松:让我们从以上三个环节来谈一谈国外经济适用房制度的成熟。

首先，有严格、明确和透明的准入标准。例如，美国、英国等国家对各类住房的购买者或租赁者有详细的收入限制，从相关政策中明确界定高、中、低收入人群的划分依据，并每年公布一次高、中、低收入人群的划分标准。

第二，严格审计和监督。举例来说，自一九八七年四月起，中国香港特别行政区房屋委员会实施“公屋资助政策”，规定在公屋居住满十年或以上的家庭，必须每两年申报一次家庭收入；没有申报收入或家庭收入超过规定限额的租户需要支付额外租金。

第三，奖惩并重，法律法规严格。为了确保经济适用房能够转让并分配给最需要的家庭，大多数国家和地区对骗取住房保障资格的家庭实施了严厉的处罚。举例来说，《房屋条例》(第125章)第26条。香港法例第283章)规定，任何人如向房屋委员会虚报资料，即属违法。一经定罪，他可被罚款二十万港元及监禁六个月。此外，许多国家和地区也实施激励政策，可以兼顾保障性住房的顺利退出和被保险人福利的提高。例如，英国政府实行“先占政策”，鼓励公屋租户以一定的折扣价购买租住的公屋。