光耀东方董事长李贵斌：商业板块将适时启动上市计划

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近日，国家商报记者专访了广药东方董事长李贵斌。在一次独家采访中，李贵斌深入介绍了公司今年的投资和收购理念，以及未来商业领域的分离和上市。

Nbd:2012年是房地产行业整合的一年。在产业融合的背景下，你如何看待隐藏在其中的收购机会？

李贵斌:总的来说，中国房地产业已经进入下行轨道，下行趋势还远未结束。在这个行业的低迷和整合中，结构分化已经成为主要特征之一。城市、住宅企业和项目都在分化，形成了强者更强、弱者更弱的趋势。

具体来说，从城市来看，北京、上海、天津等城市化快速发展的城市，无论是企业、人才还是资金，都还在聚集，相对而言，商业地产的发展机会更多；从项目角度来看，五星级的高端写字楼和位置好、价格便宜的写字楼有较好的市场前景；从房地产企业的角度来看，目前规模大、经营激进、负债率高的房地产企业生存条件严峻。专业水平低的房企也难以在市场中生存。

在资金链的压力下，一些房地产企业出售项目并实现项目，这对包括广药东方在内的其他同行来说是一个很好的机会。

NBD:广药东方2012年的收购目标和策略是什么？

李贵斌:根据公司的财务实力和消化能力，年初公司设定的2012年并购重组的目标数为4~6处商业地产，超过6处被确定为不收购，不足4处表明公司相关部门尚未完成任务。预计2012年公司在M&A业务的资本投资将与2011年持平。

在项目选择策略上，我们仍将坚持价值投资的理念。为了实践价值投资理论，公司在具体项目选择时将遵循“定位”原则:北京等一线城市，非四环路项目不予拍摄；至于二线城市，只有核心地区被选中。

Nbd:今年，广药东方对收购半径有一个想法:“北方不进入东北，南方不经过长江”。为什么会有如此严格的地区监管？

李贵斌:之所以提出这个投资收购区的半径限制，主要是出于对公司管理半径的考虑。对于广药东方而言，长江以北和东北以南的空市场仍然很大，该地区的文化背景与公司现有的商业项目相似，有利于提高投资收购的成功率。但是，如果实力允许，公司未来将逐步扩大投资半径。

Nbd:你是一个谨慎的企业家。但是扩张的机会会在谨慎的行动中丧失吗？如何在机遇和谨慎之间保持平衡？

李贵斌:在行业的大跃进中，拒绝一些诱惑比接受一些机会更重要，这更难实现，也更有利于公司的可持续发展。从表面上看，低风险增长可能会推迟一些发展机会，但它可以走得更远、更稳。

NBD:2012年，加强商业运营成为广药东方的年度工作重点。你为什么在这个时候提出这个问题？

李贵斌:从行业竞争的角度来看，随着商业地产竞争的加剧，商业地产的竞争开始逐渐回归到运营能力的竞争。因此，加强商业运营能力，提升专业能力和行业竞争力是公司在激烈竞争中生存的必由之路。

另一方面，随着公司规模的扩大，如果商业运作做得不好，公司的发展只能停留在“先买后卖”的初始阶段。基于目前公司手中商业地产的规模，是时候提高其运营能力，培养公司可持续发展的基本技能了。因此，加强商业运作可以被视为公司的补救或补救行动。

为了提升公司的运营能力，去年与山东省聊城市的龙头零售商山东聊城百货达成战略合作，成为公司的最大股东。此后不久，该公司成立了一个商业集团公司。该集团公司将逐步建成广药东方集团(600811)旗下统一的商业运营管理平台。到目前为止，公司已经正式形成了“投资收购”、“商业运营管理”和“城市综合体开发”三个完整的业务链。

Nbd:随着公司规模的叠加，公司是否有上市计划？

李贵斌:该公司将拆分商业集团公司并单独上市，但上市计划没有具体的硬性时间表。未来商业运营部门将选择在合适的时机上市，不是为了要钱，而是一方面主要是为了宣传公司的品牌，通过上市促使公司的管理更加规范和制度化，以利于公司的可持续发展。

Nbd:你认为合适的“上市时间”应该满足哪些条件？

李贵斌:首先，当公司内部条件成熟时。这里的“成熟”主要是指公司经营管理更加制度化、规范化的运行机制，能够完全满足上市的相关要求；其次，市场环境适合房地产企业上市。如果环境不景气，估值低，这是不合适的。

Nbd:从公司内部准备来看，目前进展如何？

李贵斌:目前，在准备上市方面，主要工作包括两个部分，一是公司管理机制的重建和制度化。这是一个长期的系统工程，也是一个公司走向成熟和转型的重要障碍。另一个问题是要理清商业集团公司、投资并购公司、房地产公司等平台之间的关系。在这项工作的开展中，公司将以提高效率为指导思想，走先易后难的经营方向，以更好地促进平台间的整合。