专家：买房莫在观望中失望

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●房地产市场受货币和金融政策的影响大于所有其他政策的总和。目前，75%的楼市紧缩政策已经解除。

●中国房地产已经正式进入下半年，不会再有其他黄金十年，房地产很难有腾飞的机会。

●本轮房地产的低谷已经过去，未来几个月，房地产市场可能会企稳并略有反弹。

小昭:教授，北京科技大学管理学院；原国有资产监督管理委员会研究中心宏观战略部主任；中国经济改革研究所特别研究员；中国房地产协会专家会员。他的观点不一，对国家政策有很大影响。他曾被《南方人民周刊》评为“我们时代的年轻领袖”。

6月7日，央行三年半来首次降息，引发了股市、楼市乃至宏观经济的一系列反应。降息是否意味着经济陷入衰退，是否会导致监管和控制的又一次动荡？房价会再次飙升吗？这些已经成为人们关注的焦点。知名经济学家小昭在微博上连续五次降息，也引起了广泛讨论。6月9日，小昭在万科梅林总部出席论坛，详细阐述了宏观政策的变化和中国经济的转型。论坛结束后，《南方都市报》记者对其进行了独家采访。

经济形势下的降息证实了经济下滑的严重性

《南方都市报》(以下简称《杜南》):上周四晚，央行降息，这是三年半以来的首次，但股市的反应却相反？为什么会这样？

降息后股市下跌而非上涨是正常的，因为降息证实了市场的猜测，即经济低迷严重。用我的话来说，它的意思是“它已经跌破了阶段”，每个人肯定都慌了。股市下跌而非上涨的根本原因是投资者对实体经济极度悲观。从全球来看，自2012年以来，巴西、印度、俄罗斯和澳大利亚已经降息。从短期来看，这将真正有助于提振市场信心。然而，降息并不能治愈经济疲软。从日本到阿根廷，从长远来看，降息无法保护经济。最可怕的结果是，如果在降息无效后量化宽松政策继续下去，那就离滞胀不远了。如果中国长期未能有效启动民营企业的创新精神和活力，盲目依赖量化宽松，也不排除走上日本长期衰退之路的可能性。

杜南:既然降息证实了经济的严重下滑，有必要继续下跌吗？合适的折扣是多少？

小昭:今年可能有必要再降息50个基点。当然，降息只是一种手段，而不是目的。值得我们思考的是:经济困难的根源在哪里？在制度约束下，这可能是投资机会的短缺。这个问题在企业层面和个人层面都存在。

杜南:一方面，降息证实了经济下滑，这对于房地产来说是一个巨大的profit空1；另一方面，降息节省了购房成本，对房地产有利。哪一个比两个影响更大？

小昭:好处相对更多，特别是对于紧急需求。根据100万元的20年期抵押贷款计算，他们的还贷利息大幅下降。按月等额还款，降息后减20%(央行允许将商业银行贷款利率下限扩大到20%)，利率为5.44%，每月还款额为6845元，比降息前减少938元，减息225100元。

杜南:正如你所说，很多媒体把这解释为中国利率市场化的开始，因为存贷款已经实现了不对称下降。那么，这对普通人有什么好处呢？

小昭:应该说，降息时考虑存款人的利益是有价值的。只有当存款利率大幅下降并秘密上升，但利率水平的绝对数字仍然很低时，利率市场化才能真正凸显其价值。

未来价格将继续下降。据估计，6月份消费物价指数同比增长率将降至2.5%左右，第三季度将进一步下降，全年消费物价指数将增长3%。这一轮的价格压力可以说已经完全过去了，实际利率会随着价格的下降趋势而上升，这对人们来说可能是个好消息。

该政策预计，全面收紧的监管已经结束

杜南:有些人在网上做了一个房地产市场的轮回图，认为这是一个新的刺激周期，房价也可能是大反弹。你觉得这张转世地图怎么样？“4万亿版本2.0”有可能再试一次吗？

小昭:房地产市场的波动周期确实与宏观经济有一定的关系。然而，“4万亿版本2.0”的可能性很小。目前，政府的最佳政策是改革和打破既得利益对经济的束缚。这是一次“大手术”，它的阻力也是最大的。中间政策是减税，促进金融和国有企业的经济改革。最糟糕的选择是简单地用钱来放水，这在当前的市场环境下已经不再可行。

杜南:这一轮调控已经过去两年多了。现在许多人指责监管和控制改变了空，因为市场再次升温，政策也放松了。你如何评价这一轮调控的效果？

小昭:目前没有直接放宽限购政策的案例，中央政府也多次强调这是红线。各地“微调”的对象主要是有需要的客户，对房地产投机有一定的抑制作用。此外，必须注意的是，降低贷款利率有利于降低购买成本，这实际上相当于房价的下降，对消费者也非常有利。总的来说，本轮调控没有明显的降价，房价也没有回落到合理的价位，但避免了过快上涨的趋势，改变了市场的供求格局，极大地改变了企业的发展模式，影响很大。中国房地产已经正式进入下半年。

杜南:你在论坛上指出，目前房地产市场50%-75%的紧缩政策已经放松。你能告诉我更多关于它的事吗？未来我们将如何放松？

小昭:货币政策对房地产市场的影响几乎超过了所有其他房地产调控政策的总和。考虑到降息和刚刚需要的鼓励，目前，50%-75%的房地产市场紧缩政策已经取消，房地产市场调控政策的全面收紧实际上已经消除了它的力量。未来的方向可能是房产税取代限购，长期政策取代短期政策，市场手段取代行政手段。

杜南:许多受限购影响的人觉得他们是被意外伤害的。为了买房子，他们愿意离婚并和别人签名。你认为是时候取消购买限制了吗？

小昭:为了买房子而离婚是值得同情的，但恐怕这不是制定政策时需要考虑的范围。目前，没有取消采购限制令的迹象。

杜南:住房和城乡建设部本月要求40个城市实现信息联网。如何理解这个信号？(资料来源:杜南南方都市报。com)

小昭:只能说联网之后，政府对房主信息的监控更加有利，这可能在一定程度上为房产税的出台创造条件。

房价的趋势不太可能是大反弹

杜南:在过去的两个月里，全国的房地产市场已经复苏。一些分析师认为，这只是对房价缓慢下跌的失望。这是真的吗？复苏能永远持续吗？

小昭:我们需要的不是对缓慢下跌的失望，而是价格逐渐进入我们能够承受的范围。需求是最难承受的，价格是可以降低的，但当价格上涨时，就超出了自己的承受范围，这就意味着没有机会了。许多人认为这一轮复苏本质上是开发商以价格换数量的结果，因此是不可持续的。然而，根据最新数据，5月份新开工住房面积同比降幅从4月份的14.6%收窄至4.6%，销售面积同比降幅也收窄至9.3%。目前，房地产投资、房地产销售面积、新开工面积和竣工面积均较3月和4月有所回升，表明近期首套住房贷款的放松、降息和开发商贷款都发挥了作用。本轮房地产的低谷已经过去，未来几个月房地产市场可能会企稳并略有反弹！

杜南:许多人在最后一轮仍有逢低吸纳的心态，等待政府再次拯救市场，而大反弹的房价再次上涨。有这样的机会吗？

小昭:5月份，工业增长率不到10%，自2006年以来，仅出现在2008年第四季度和2009年第一季度。自2010年4月以来，商业景气指数也一直在下降，从138降至127.3。反映中小企业生活状况的汇丰采购经理指数(pm i)已连续7个月跌破繁荣与衰退的分界线，而大型企业的官方采购经理指数也在近两个月开始下降。所有这些都表明中国经济形势严峻，政府需要在一定程度上救市，这将有利于房地产市场。另一方面，政府对房地产的态度肯定不会像2008年那样，政策会变得更加精细。考虑到房地产的供求情况已经不像以前那样了，房价不太可能是大反弹。

杜南:你说过未来几年房子会供过于求。然而，房地产开发商表示，由于房地产企业不购买土地和推迟建筑施工，2013年后将出现严重的住房短缺。基于此，任志强认为，未来两年房价将大幅上涨。什么使你的观点截然相反？

小昭:未来的房地产供给不仅仅是指调控时期形成的供给，还包括近年来大规模开发所沉淀的供给。相关模型显示，未来三年，中国住房市场的供应将超过需求，这可能产生高达2亿平方米的库存。未来五年，住房市场将进入库存，2017年才有可能实现供需平衡，但2020年后，中国房地产需求将进入下降期。因此，中国的房地产已经正式进入下半年，不会再有其他的黄金十年，房地产很难有腾飞的机会。

杜南:与发达国家相比，很多人认为中国的房价太高了；与金砖四国相比，他们也认为中国的房价仍有很高的空空间。我们房地产市场的泡沫有多大？

小昭:只有当泡沫破裂时，我们才能知道泡沫有多大。中国房地产市场存在泡沫。房地产泡沫很大程度上是由于货币量。在过去的五年里，中央银行的总资产增加了119%，在2011年底达到28万亿美元，远远超过了3万美元和3.5万亿美元的美联储和欧洲中央银行的规模。去年年底，中国广义货币(m2)达到85.2万亿，占全球总量的一半。另一方面，房地产泡沫的大小与城市化有关，中国的城市化道路广阔，因此从长远来看，泡沫可能会被稀释。

杜南:一直以来都有困惑。似乎我们无法判断房地产市场是否存在泡沫。例如，在国外流行的房价收入比和租金销售比在中国都是无用的。是什么导致了这种困境？

小昭:不是方法，而是无法获得高质量的数据。最重要的原因之一是我们的收入概念过于复杂，收入分配也存在畸形。

买房子被建议在观望中失望

杜南:上周，负债累累的绿城吸引了九仓的投资，后者成为第二大股东，与顺驰当年的情况相同。这对房地产企业有什么借鉴意义？

小昭:如果我们相信我们对未来形势的判断，房地产的冬天其实很长，生存是最后的话。因此，住宅企业必须管理他们的现金流。未来两年，房地产企业在制定经营计划时，不要盲目的想着如何扩张，而是要做好现金流规划，根据现金流来制定计划，确保现金流在恶劣的环境下仍然能够保持不变！

杜南:你说如果小产权房进入市场，房价可以降低50%。可能性有多大？

小昭:这是一个方向或梦想，但不要期望太高。

杜南:对于40岁就买房的年轻人，专家们通常会提出批评。你能解释这个矛盾吗？

小昭:中国和美国有不同的国情。美国女孩可以找到没有房子的男人，但中国不同。

杜南:你能给现在准备买房的购房者一些建议吗？

小昭:我很久以前就告诉过你，十八大发的红包不应该是白色的。只要你进入容量公差范围，你就可以射击，不要在边线失望。

杜南:最后一个问题，请用一句话概括你对中国房地产的理解。

小昭:任志强说，房地产是政府的夜壶，这有点粗糙，但也不是没有道理。房地产与政府的关系过于密切，既得利益也过于强大。